案例要旨

　　房地产开发企业为了套取银行贷款，使用企业职工或熟识人员的身份证件与开发企业本身签订商品房买卖合同，既非合同双方当事人的真实意思表示，也没有进行实际履行，应当认定无效。

　原告徐州大舜房地产开发有限公司诉称，原告为企业融资需要，想通过签订虚假的商品房买卖合同获得银行贷款供企业临时使用，待企业资金充足后如数归还银行。被告（原告方职工、法定代表人的亲戚）表示同意帮忙以自己的名义签订合同，房屋价款均由原告承担，获得的银行贷款由原告使用，原告享有房屋所有权。2008年4月2日，原告与被告签订一份虚假的《商品房买卖合同》，合同约定将原告开发的位于夹河街一中西侧的舜禾宫寓综合楼1单元1701室房屋出售给被告，房屋总价款为106万元，付款方式为按揭贷款。2008年4月2日支付首期房款318000元，2008年4月13日前将余款742000元付清。合同签订后原告支付了首付款及相关契税，2008年4月23日在被告的配合下以被告的名义办理了银行抵押贷款，所得贷款由原告使用，每月银行贷款均由原告偿还，被告均无异议。2009年8月19日原告将名为被告实为自己所有的诉争房屋出售给买受人赵静，合同约定赵静先支付原告房款39万元，从2009年8月19日起贷款余额均由赵静承担，产权归赵静所有，赵静一直归还贷款至2012年3月，被告均无异议。2012年4月20日赵静去还款时被告知贷款户已被被告销掉，赵静无奈到原告处诉说情况，后经协商未果。原告为维护自身合法权益，请求法院依法确认2008年4月2日原被告双方签订的商品房买卖合同（合同编号NO.0130315）无效，被告在诉争房屋抵押借款结清之日配合注销诉争房屋的抵押登记，并将诉争房屋产权户名恢复登记至原告名下。

　　被告王志强辩称，原告所述与事实不符：1.关于签订合同的本意。在2009年10月前被告不是原告的职工，不了解原告急需资金的状况，不可能主动表示愿意以自己的名义签订虚假合同套取银行资金。被告于2007年左右就想在徐州买房子，原告的法定代表人和执行董事都是被告的亲戚，原告是一个家族企业，所以本着两便两利的想法就在原告处定了一个约100平方的房屋，后来被原告另售他人，又在原告的推荐下于2008年4月2日签订了正式的售房合同，订购了诉争房屋。在主观上讲被告从未和原告合意订立虚假合同，商品房买卖合同及后来的银行贷款合同、抵押合同都是被告的真实意思表示。2、关于首付和银行贷款的偿还问题。由于原告急需使用资金，被告也害怕暂时订购的房屋被原告再一次另行出售，所以原被告很快签订了商品房买卖合同，并依法进行了备案登记，但是被告的资金在其他的事业中，一时抽不出来，所以在签订合同的时候约定首付款31.8万元由被告支付，但此款是先向被告的姑父即原告的执行董事闫长印借的，同时约定上房前的银行还贷和前期的办证费由原告代为支付，等到上房时一并结清。合同签订后，被告积极筹资金，多次向原告要求上房，但原告都以种种理由推脱，被告并不是无异议，是因被告在购房合同中处于弱势，也不愿意撕破脸与亲戚打官司，致使被告的利益一再被侵犯。3、关于赵静二次购房的问题。据原告诉状所述，原告在2009年8月19日就将诉争房屋擅自二次出售给了赵静，但被告并不知道这件事，直至2010年年底因还款存折消磁需要更换，被告才从原告工作人员处得知他的房子被二次出售，且当时银行贷款已经由赵静偿还的事实，被告十分气愤，当即就找到了闫长印要求履行合同，算帐上房。在被告的一再要求下，原告于2011年6月份同意履行合同，将诉争房屋的产权证件办理到被告的名下。被告还于2011年7月份挂失还款存折、变更密码，准备自己直接偿还银行贷款，但此后不久原告再次变卦，被告只好于2012年2月份变换了银行还款账户以偿还银行贷款，并于2012年5月份向原告发函要求履行合同。故我们认为：1、双方签订的合同是被告真实意思表示，不属于合同法第52条的情形。法律并不禁止向他人借款支付首付，也不禁止由他人代为偿还银行贷款，更不能因房屋被二次出售认定原合同无效，故该合同合法有效。2、如果是虚假合同则剥夺了被告较大的实体利益，从原被告的财力、被告的家庭条件看，被告也不能干这样的傻事。3、按照原告自称该合同是为骗取银行贷款而签订的虚假合同，即可能涉嫌刑事犯罪，被告作为警察队伍的一名基层干部，不可能知法犯法去配合他人违反刑事法律。如果经法院查证本合同确实属于双方串通，骗取银行贷款的情形，建议法院立即终止审理，将案件移送给公安机关处理。

　　原告为证实自己的诉讼主张，向本院提交的证据有：

　　一、原告的企业法人营业执照、组织机构代码证，证明原告主体适格。

　　经质证，被告对该证据的真实性不持异议，对原告有售房资格也无异议，但认为原告法定代表人的变更日期是在原告向法院诉讼之后的2012年7月21日，而此前法定代表人是闫磊。

　　二、落款日期为2008年4月2日、签订双方为徐州大舜房地产开发有限公司（出卖人、原告）和王志强（买受人、被告）的《商品房买卖合同》（合同编号№0130315）一份以及落款日期为2008年4月24日的房地产抵押合同一份，合同约定原告将位于夹河街一中西侧的舜禾宫寓综合楼1单元1701室房屋出售给被告，房屋总价款为106万元。付款方式为按揭贷款，2008年4月2日支付首期房款31.8万元，2008年4月13日前余款74.2万元付清。证明原告为了获得银行贷款，于2008年4月2日与被告签订了一份虚假的商品房买卖合同，但被告未实际支付首付款和银行贷款。

　　经质证，被告对该组证据的真实性不持异议，但认为不能证实原告主张被告未支付首付款的事实，主张首付款是被告向原告的法定代表人闫长印借的，同时双方已经约定在上房前由原告代为支付银行贷款，所有款项在上房时一并结清。抵押合同的抵押人是被告而不是原告，是被告将房屋抵押给建设银行以获取购房款74.2万元给原告使用。

　　三、开具日期为2008年4月1日和2日、户名分别为闫岩、张丽云、闫磊、王志强、李德民、徐斌林、刘东的编号为7000761-7000767的连号收据及贷款情况表，原告主张上述收据系为办理贷款需要开具，被告等人并未实际支付首付款，因此上述收据仍留在原告处。

　　经质证，被告对收据的来源和真实性有异议，认为收据的第三联在被告办理银行贷款手续时被银行收取存档了，被告在2012年7月份到银行取得相关的贷款资料时看到了收据原件，并且做了复印，同时，被告认为7张连号收据与本案的关联性不大，对与本案无关的收据不予质证。贷款情况表只是证明了被告在建设银行的贷款情况。

　　四、开具日期为2008年4月7日的徐州市财政局契税完税证一张、开具日期为2008年4月8日的徐州市物业维修基金缴款凭证一张、出具日期分别为2008年4月15日、4月29日徐州市房产管理局产权管理处所有权登记费收据各一张。原告主张上述票据的原件由原告持有，证明费用都是原告交纳。

　　经质证，被告对上述证据的真实性不持异议，但主张上述费用是原告按双方约定为被告代缴。

　　五、落款日期为2009年8月19日、签订双方为徐州大舜房地产开发有限公司（甲方）和赵静（乙方）的《售房合同》一份，2012年4月20日赵静书写的证明材料一份，证明原告于2009年8月19日已将诉争房屋卖给真正购买人赵静，自2009年8月19日后由赵静按月偿还诉争房屋的银行贷款。

　　经质证，被告认为该合同不是徐州市房管局监制的合同，该合同是原告擅自处分被告房屋的一个证据，充分说明原告商业的信用度低。由于赵静未到庭，对于证明材料真实性无从确认。

　　六、户名为王志强、账号为1251019980110795143的账户自2008年5月至2012年3月银行存款明细一份以及2011年2月至2011年8月银行存款凭条一组，证明涉案房屋2008年5月至2009年8月的银行贷款由原告偿还、2009年9月起的银行贷款由实际购房人赵静转账还款，被告曾于2011年7月向该账户存入现金5000元但随后于2011年7月18日将该5000元取出。

　　经质证，被告认为该组证据的内容虽然属实，但其来源不合法，涉嫌侵犯被告的隐私权，应当认定无效。同时被告一直认为上房前的银行贷款都应是由原告代为支付的，被告对原告和赵静之间的房屋买卖关系不知情。

　　七、户名为王志强、开户日期为2008年4月22日的存折复印件（原件交银行）一份，户名为王志强、换折日期为2010年8月25日的存折原件一本，2011年8月至2012年3月存款凭条的客户回单一组，证明诉争房屋的银行贷款由原告和实际购房人按月偿还，存折原件上显示2010年8月23日曾经加过磁，并有原告公司张会计书写的证明，证明加磁是在被告同意的情况下才进行的，并非像被告所说在2010年年底存折消磁时才知道房屋已卖给赵静。

　　经质证，被告认为该组证据的内容虽然属实，但其来源不合法，被告一直认为上房前的银行贷款都应是由原告代为支付的，被告对原告和赵静之间的房屋买卖关系不知情。

　　八、售房发票一张，证明该发票由原告持有，所有款项由原告承担。

　　经质证，被告对该证据的真实性不持异议，但认为发票应当是给被告的，但由于原告强势所以发票在原告处。

　　九、被告在徐州大舜环保建材有限公司的部分工资表、徐州大舜环保建材有限公司营业执照，证明被告原为原告法定代表人闫长印控股的公司职工。