案例要旨

　　涉“套路贷”房屋买卖合同效力的判断，不宜仅凭公证授权文书一律认定有效，要查明当事人的真实意思，对隐藏的民事法律行为的效力，综合考量依法作出判定。

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案例正文

葛亮诉李辉等房屋买卖合同纠纷案

　　原告：葛亮，男，1981年11月13日出生，住上海市杨浦区。
　　被告：李辉，男，1962年1月8日出生，住上海市静安区。
　　第三人：李帅，男，1967年12月6日出生，住上海市静安区。
　　第三人：肖忠香，女，1980年8月15日出生，住上海市松江区。
　　原告葛亮因与被告李辉，第三人李帅、肖忠香发生房屋买卖合同纠纷，向上海市杨浦区人民法院提起诉讼。
　　原告葛亮诉称：2014年10月，原告与第三人肖忠香签订借款抵押合同，约定原告向案外人借款120万元，将房产抵押给了肖忠香。2015年4月30日，在原告不知情的情况下，第三人李帅以原告代理人的身份与被告李辉签订了房屋买卖合同，将系争房屋以低于市场价的价格出售给了被告，被告系第三人李帅的哥哥，合同转让价款150万元。2015年5月18日，被告登记为权利人，原告自始至终未收到任何房款或其他价款。原告在办理借款抵押合同时，确有签订过相应的委托书，但对此原告是不知情的，因为当时原告是为借款，没有出售房屋的意思表示，且原告一直在还借款利息。房屋买卖合同上的肖忠香及李帅联系电话是一致的，也能证明第三人代表出借方一起在处理此事，所以被告与第三人恶意串通损害原告的合法权益，双方签订的系争房屋买卖合同应认定为无效。故请求：1.确认编号2211220的《上海市房地产买卖合同》无效，将位于市光一村×号×-×室的房屋恢复登记至原告名下；2.判令本案诉讼费用由被告承担。
　　被告李辉及第三人李帅辩称：原告葛亮作为借款人应当诚信，原告对于抵押是知情的，原告当时也将房产证及密钥提供给第三人。原告本人在公证机关签字进行委托，公证书上也写明出售房屋不低于150万元，这是原告真实意图的表现，第三人肖忠香是外地户口，房屋可能有限购，故由被告购买。被告与第三人虽是亲兄弟，但不能证明存在恶意串通的情况，150万元购房款全部由被告支付给了肖忠香以抵扣借款本金120万元及利息，通过法院执行并不是唯一的途径，也可以通过其他方式实现债权。出售系争房屋没有约定必须通过人民法院申请强制执行，作为全权委托有权选择最快的方式处理此事，要求法庭保护其合法利益。
　　第三人肖忠香述称：不同意原告葛亮的诉请，《上海市房地产买卖合同》不符合法定的合同无效的条件，该合同依法成立且合法有效。肖忠香于2014年10月20日全额支付120万元借款给原告，原告早于借款之日就与肖忠香约定，借款到期不还便以150万元的价格“以房抵债”，合同约定的借款期限届满，肖忠香多次向原告追偿债务未果，无奈之下，经肖忠香示意，李帅凭借合法有效的公证《委托书》，按原合同的条款与被告李辉重新签订了《上海市房地产买卖合同》，并依法完成了过户手续，房屋过户行为系出于双方合同约定及原告真实意思表示，且委托手续完备，依法成立并合法有效，原告所称毫不知情不符合本案事实，其称“未收到任何房款或者其他价款”恰好证明了肖忠香认可在过户手续完成之时，该房屋对价即视为用于冲抵原告应归还的部分借款，至此，原告与肖忠香之间150万元债权债务因此而归于消灭，原告早于借款之时就已知晓本案被告及第三人在各法律关系中的地位，已预见违约可能导致的法律后果，不存在恶意串通的情形。原告要求确认《上海市房地产买卖合同》无效，将系争房屋恢复登记至原告名下，将直接导致肖忠香的债权难以实现，请求依法判决驳回原告的诉讼请求。
　　上海市杨浦区人民法院一审查明：
　　2014年10月20日，原告葛亮作为借款人（抵押人）（甲方）、第三人肖忠香作为出借人（抵押权人）（乙方）签订借款抵押合同，合同第一条约定，甲方向乙方借款人民币120万元整；合同第三条约定借款期限2个月，自2014年10月20日至2014年12月19日止；合同第四条约定，本合同项下的人民币借款利率月利率为同期人民银行规定的贷款基准利率的四倍，利随本清；合同第六条约定，甲方以其拥有合法处分权的房地产抵押给乙方作为甲方清偿本合同项下债务的担保，抵押物的具体情况如下：房屋坐落：上海市杨浦区市光一村×号×-×室，房屋性质：住宅，房屋建筑面积：71.84平方米，房地产价值：150万元（协商价），甲方拥有合法处分权的上述房地产作为抵押物。当日下午，葛亮与被告李辉网签一份《上海市房地产买卖合同》，合同编号2101100，葛亮将坐落于上海市杨浦区市光一村×号×-×室的房屋出让给李辉，转让价款人民币150万元，双方同意葛亮2015年1月19日前腾让房屋并通知李辉验收交接，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。李辉于2014年10月20日前支付全部房价款的80%计120万元作为定金，待支付尾款时抵作房价款，于2015年1月19日前支付30万元。
　　2014年10月20日，原告葛亮作为委托人出具委托书，第三人李帅作为受托人，委托书载明：一、委托事项：委托人因为无法亲自办理出租或者以不低于人民币150万元的对价出售登记在本人名下的位于上海市杨浦区市光一村×号×-×室的房地产的相关事宜，特委托受托人李帅为代理人，在委托人的权限范围内就上述房地产代表委托人办理下列附录中所列的全部事项。委托期限自2014年12月20日起至2015年12月19日止，委托人无权转委托。委托人在委托权限内就上述房地产所实施的法律行为以及所产生的法律后果，委托人均予认可，附录：1.代为签订定金协议；2.代为签订、修改、解除房地产买卖合同，必要时办理合同注销手续；3.办理买卖合同公证并领取公证书；4.代为办理房地产转移登记，签署承诺书等交易中心相关文件；5.代为办理还贷、退保手续，领取他项权利证明，结清证明等注销材料、办理注销房地产抵押登记；6.代为办理转按揭相关事宜；7.代为配合买方办理购房贷款手续，签署相关文件；8.代为收取房价款（委托人、受托人账户均可），开具收款凭证；9.代为至房地产交易中心、税务局、开发商等相关部门调取原购房资料；10.代为办理房屋交接手续（包括水、电、煤气、固定电话、宽带注销、过户等相关业务及办理与物业交接的相关手续）；11.代为挂失、补办并领取房地产权证及密码单；12.代为办理上述房地产内户口迁出手续；13.代为核价、审税（包括签署与税收相关承诺文件）、支付相关税费；14.代为签订租赁合同、租赁协议、办理租赁备案登记手续、领取上述房地产登记证明；15.代为办理变更与解除租赁合同、收取租金（包括押金）、支付违约金（如需）、撤销租赁备案登记等相关事宜；16.代为办理房地产出租、出售过程中的其他相关事宜。2014年10月31日，上海市宝山公证处出具（2014）沪宝证经字第13988号委托公证书，葛亮在委托书上签名。······一、新房购买合同纠纷

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二、二手房买卖合同纠纷

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六、房屋抵押纠纷

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