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案例要旨

　　《商品房买卖合同》中将“因政府部门行为导致出卖人迟延交付商品房的”约定为开发商逾期交房的免责事由的，对“政府部门行为”应限缩解释为“非因合同主体原因引致的政府部门行为”。开发商因自身原因遭受行政处罚的，该行政处罚不能作为其逾期交房的免责事由。

黄领进、李碧琼诉江门市领美投资有限公司商品房预售合同纠纷案

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　　广东省江门市中级人民法院
　　民事判决书

（2017）粤07民终149号

　　上诉人（原审被告）：江门市领美投资有限公司。

　　法定代表人：焦健鹏，总经理。

　　委托诉讼代理人：李静，广东中汉律师事务所律师。

　　被上诉人（原审原告）：黄领进。

　　被上诉人（原审原告）：李碧琼。

　　两被上诉人的共同委托诉讼代理人：张巨欢，广东知成律师事务所律师。

　　两被上诉人的共同委托诉讼代理人：余惠玲，广东知成律师事务所实习律师。

　　上诉人江门市领美投资有限公司（以下简称“领美公司”）因与被上诉人黄领进、李碧琼商品房预售合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2016）粤0783民初582号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

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　　领美公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回黄领进、李碧琼的诉讼请求。2、由黄领进、李碧琼承担本案的诉讼费用。事实和理由：关于领美公司延迟交付涉案商品房是否违约的问题。一审法院认为，领美公司作为商品房开发商在处理工程建设等方面存在工程款结算、拖欠工人工资等问题，从而导致工程延误，故应对逾期交付商品房的行为承担违约责任。一审法院的这一认定片面加大了领美公司的责任，是错误的。虽然该建设工程项目在建设过程中因为工程款结算、工资的发放问题发生纠纷，但这些纠纷并不会必然导致工程项目停工，而事实上，领美公司以及建设单位均在尽力解决上述纠纷的同时，仍正常施工，确保按期交付商品房。直接导致工程项目停工的是开平市住建局作出的开建字【2014】218号文件，该文件不仅责令该工程项目停工，还暂停办理一切相关的业务。开平市住建局以错误的行政行为去处理工程建设中的纠纷，致使工程项目停工4个月，才是领美公司逾期交付商品房的直接原因。一审法院对于工程延误的因果关系的认定是错误的。因此，基于合同的约定“政府部门行为导致迟延交付商品房的，可据实予以延期”，领美公司的交付时间可延至2016年2月1日。综上所述，一审判决审查事实不清，作出认定有误，请求二审法院依法予以改判。

　　黄领进、李碧琼辩称，一、关于领美公司延迟交付涉案商品房是否违约的问题。领美公司没有按照双方合同的约定交付涉案商品房，构成违约。领美公司认为是政府错误的行政行为致使工程项目停工4个月是造成逾期交付的直接原因，基于合同的约定“政府部门行为导致迟延交付商品房的，可据实予以延期”的观点不符合事实，纯属推卸责任。根据一审法院查明的事实，由于领美公司工程质量存在问题，被某甲建筑工程质量安全监督站（以下简称“某甲安监站”）责令停工整改，而事实上领美公司没有完全执行，仍然继续进行施工。期间，领美公司又因工程结算、拖欠工人工资等问题发生纠纷，导致其施工工作无法正常进行。因此，造成延期交楼是领美公司自身过错所致，不符合合同约定的免责条款。二、关于违约金的逾期时间起止时间的计算问题。领美公司存在逾期交楼行为，应当按照合同的约定从最迟交楼次日起开始计算违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”黄领进、李碧琼自2015年12月收到领美公司的收楼须知后，到领美公司处要求出示涉案商品房经验收合格等文件才收楼，但领美公司均拒绝提交，直至本案一审庭审调查中领美公司才提交相关证明文件。因此，黄领进、李碧琼有权在领美公司不能提供证明文件的情况下拒绝收楼。黄领进、李碧琼同意按照一审认定的逾期时间计算违约金。

　　黄领进、李碧琼向一审法院起诉请求：领美公司向黄领进、李碧琼支付逾期交房违约金36176.92元（暂计算至2016年2月29日，余款从2016年3月1日起计至实际交楼之日止，以476012元为基数，以日利率万分之五计算）；2、本案诉讼费由领美公司承担。

　　一审法院认定事实：2014年12月4日，黄领进、李碧琼与领美公司签订《商品房买卖合同》一份，约定黄领进、李碧琼向领美公司购买开平市三埠区领美花园某乙房的房屋，房屋总价款为人民币476012元。合同在“交付期限”的第八条对交付房屋进行了约定：“出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；而第1种条件为：1、“该商品房经验收合格”。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、因政府部门行为导致出卖人迟延交付商品房的，因买受人的行为直接导致出卖人不能依约交付商品房的，因买受人的违约行为导致出卖人遭遇不可抗力、政府部门行为，致使出卖人不能依约交付商品房（该内容在合同中以特别字体印注）。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同济南商品房买卖合同纠纷济南房产纠纷律师、济南房地产纠纷律师、济南二手房买卖纠纷律师、济南房屋继承纠纷律师、济南房产律师、济南房产继承律师

法律咨询热线：济南张律师15053167680。继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的30%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”黄领进、李碧琼，领美公司双方在签订上述合同的同时，还签订一份《〈商品房买卖合同〉补充协议》，第五条“商品房的交付”约定：“1、对于交房期限，甲乙双方除按商品房买卖合同第八条规定履行外，还须遵守如下约定：（1）乙方必须向甲方付清全部应付款项（包括所有房价款、应付违约金、税金、规费等）后，方可要求甲方交付该商品房，否则双方约定的商品房交付使用期限相应顺延，直至乙方付清所有应付款项之后顺延满十日，甲方不承担顺延期交楼的责任。……2、经甲方向乙方发出交楼通知后，乙方应按交楼通知书规定的时间及地点办理收楼手续。乙方收楼时发现商品房有质量瑕疵的，双方按照第五条第4款的规定处理，乙方不得以此为由拒绝收楼，否则从该交楼通知书规定的收楼日期/期限届满之日起，视为甲方已按合同及适用了所有法律、法规、规章的规定向乙方交付了该商品房，乙方自该日起承担房屋毁损、灭失的风险，及承担由此产生的一切费用和责任。……”。

　　上述合同签订后，黄领进、李碧琼已依约向领美公司支付购房款人民币476012元、契税7839.92元。

　　2016年2月2日，包括涉案商品房在内的开平市三埠区领美花园住宅（即某甲幢、某乙幢、某丙幢、某丁幢）工程项目经联合验收后，取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。

　　领美公司表示其于2015年12月29日以EMS邮寄的方式第一次向黄领进、李碧琼发出收楼通知书，通知其专约收楼时间为2016年1月14日至2016年1月15日。领美公司表示其又于2016年4月19日第二次向黄领进、李碧琼发出收楼催告函，通知黄领进、李碧琼在收到此函五个工作日内办理收楼手续。黄领进、李碧琼于2016年5月3日办理涉案商品房收楼手续。济南商品房买卖合同纠纷济南房产纠纷律师、济南房地产纠纷律师、济南二手房买卖纠纷律师、济南房屋继承纠纷律师、济南房产律师、济南房产继承律师

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