【引言】实践中，鉴于目前房地产开发企业及房产销售市场不景气等因素，开发商为吸引购房人，往往会提出诸如“电商费”、“团购费”等概念，宣传如购房人在付钱时支付一笔费用，则最终的房屋总价可以享受一定的优惠。比如济南某某开发商提出“团购费”的概念，通过对房屋总价进行优惠的方式，吸引购房人与开发商签约，常见的形式通常有预交“5千元优惠1万元”“2万元抵5万元”等等。购买房屋毕竟是作为普通人人生中的一件大事，如果在购房时能够通过支付团购费获得优惠，对于购房人而言自然是何乐而不为的。但往往开发商或者第三方在收取该费用时没有提前说明或交纳上述费用后并未兑现当时的承诺，而购房人对此往往难以进行维权。

对于开发商或者第三方（尤其以某某电子商务公司居多）以“服务费”、“团购费”等名目收取数额不等的费用，该费用的收取是否合法，购房者能否要求返还等法律问题，笔者就目前所知悉的国家法律、法规及地方政策性文件（以济南为例），并结合司法案例进行整理分析。特此说明，目前司法界对该问题并无统一认定，以下仅为个人意见。

鉴于目前市场情况，笔者从收取“团购费”的主体身份来进行区分，一类是开发商直接；一类是第三方公司（以某某电子商务公司居多）收取。

一、开发商收取的情形。

对于开发商收取的“团购费”，司法判例已趋于相对统一，在此不再列举司法案例。两种情况区分如下：

1、开发商向购房者直接收取“团购费”，并最终将该“团购费”计入《商品房买卖合同》约定的房价，且开具相关发票的情形；该“团购费”合法，购房者无理由要求退还。

2、开发商向购房者收取“团购费”，但未计入《商品房买卖合同》约定的房价的情形；开发商收取的“团购费”系在标价之外收取未标明的费用，属于《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》第二条所列的不正当经营行为，故该“团购费”不合法，购房者可以在诉讼时效内，通过法院诉讼要求开发商退还。

二、第三方公司收取的情形。

第三方公司收取“团购费”的情形尤为集中，且情况相对来说更为复杂，下面笔者就出现的几种情形结合司法案例的形式予以详细解析。

1、第三方公司在开发商处向购房者收取“团购费”，签定服务协议（中介协议），购房者在购房中享受中介服务，购房者无权要求返还。

案例一：（摘自中国裁判文书网）

案例二：

 案例三： 

2、第三方公司在开发商处向购房者收取“团购费”，双方未签订服务协议，购房者在购房款中未享受优惠政策，购房者有权要求返还。

案例一：

       3、第三方公司在开发商处向购房者收取“团购费”，未签定服务协议，购房者在购房款中享受优惠政策，购房者无权要求返还。

案例：

【诉讼时效问题】

笔者根据中国裁判文书所体现的案由主要分为：商品房预售合同纠纷与不当得利返还纠纷两类。

首先，关于诉讼时效的概念：是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，债务人获得诉讼时效抗辩权。在法定的诉讼时效期间届满之后起诉的，人民法院应当受理。但受理后，如另一方当事人提出诉讼时效抗辩且查明无中止，中断，延长事由的，判决驳回其诉讼请求。

其次，对于本纠纷的案由—“商品房预售合同纠纷”适用诉讼时效3年。但诉讼时效的起算时间应当为自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。返还不当得利请求权的诉讼时效期间，从当事人一方知道或者应当知道不当得利事实及对方当事人之日起计算。

结合2019年12月25日，长沙市中级人民法院作出的【（2019）湘01民终13842号】所认定时效起算时，诉讼时效不应当从购房者交费时开始计算，结合另案购房者（其他业主起诉经二审诉求获得支持后）二审判决文书生效后，才方知开发商收取“团购费”侵犯其自身权利，诉讼时效起算时间应当以判决出具日期且购房者知晓开始计算。但目前笔者并未查询到山东有关类似判决。

案例：

综上所述，本律师认为，“团购费”的收取并非全然不合法，购房者是否有权要求退还团购费，还需要结合购房者持有的相关证据以及案件的事实情况而定。如有类似遭遇的购房者可与本律师联系（济南张律师15053167680）。

附：【法律规定】

一、法律规定

1、《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》（建房〔2016〕223号/部门规章/2016-10-10）

“二、 依法查处房地产开发企业不正当经营行为一些房地产开发企业为了追求不正当利益，存在违法违规等不正当经营行为，其中包括：

（一）发布虚假房源信息和广告；

（二）通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价；

（三）未取得预售许可证销售商品房；

（四）不符合商品房销售条件，以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用，借机抬高价格；

（五）捂盘惜售或者变相囤积房源；

（六）商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用；

（七）以捆绑搭售或者附加条件等限定方式，迫使购房人接受商品或者服务价格；

（八）将已作为商品房销售合同标的物的商品房再销售给他人；

（九）其他不正当经营行为。

对存在上述行为的房地产开发企业，各级房地产主管部门要加大执法检查力度，依法严肃查处。不正当经营行为应当由其他部门处理的，及时移交有关部门依法处理。涉嫌犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

在此基础上，各级房地产主管部门应当视情节轻重，对房地产开发企业采取以下措施：

（一）书面警示；

（二）约谈企业主要负责人；

（三）公开通报企业不正当经营行为；

（四）列入严重违法失信房地产开发企业名单；

（五）由资质许可机关在资质审查中重点审核。

各地要按照本通知要求，认真抓好落实，并结合实际制定相关办法。”

2、《商品房销售管理办法》(建设部令[第88号]/ 部门规章/2001-04-04)

第二十八条 “受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。”

3、住房城乡建设部关于房地产中介行业违法违规典型案例的通报（二）（建房函[2016]171号）

4、国务院《价格违法行为行政处罚规定》（国务院令第585号/2010-12-04）

第九条“经营者不执行政府指导价、政府定价，有下列行为之一的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下的罚款；没有违法所得的，处5万元以上50万元以下的罚款，情节较重的处50万元以上200万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿:

（一）超出政府指导价浮动幅度制定价格的；

（二） 高于或者低于政府定价制定价格的；

（三） 擅自制定属于政府指导价、政府定价范围内的商品或者服务价格的；

（四） 提前或者推迟执行政府指导价、政府定价的；

（五） 自立收费项目或者自定标准收费的；

（六） 采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；

（七） 对政府明令取消的收费项目继续收费的；

（八） 违反规定以保证金、抵押金等形式变相收费的；

（九） 强制或者变相强制服务并收费的；

（十） 不按照规定提供服务而收取费用的；

（十一） 不执行政府指导价、政府定价的其他行为。”

5、2019年12月5日济南市住房和城乡建设局《关于规范全市新建商品房委托销售行为的通知》、《我市出台新政进一步规范商品房销售行为承销机构不得变相收取购房人佣金》之规定：承销机构代理销售新建商品房时，应在销售现场明示商品房销售委托书和批准商品房销售的证明文件。

承销机构不得变相收取购房人佣金，不得通过第三方价外加价，向购房人收取“团购费、入会费、诚意金、服务费、电商费”等除预订款、预付款以外的任何形式的费用，承销机构所收取的全部费用应纳入购房人的总房款，且购房人所支付的用于购房的总价款应与购房合同中约定的总房款一致。

新房购买合同纠纷

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