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北京市三中院调研发现中介公司的四种行为易引发二手房居间合同纠纷
发表日期: 2019-08-17 14:27:21 阅读次数: 63
北京市三中院调研发现中介公司的四种行为易引发二手房居间合同纠纷

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作者:吴强兵 发布时间:2015-04-23

  北京市三中院对二手房居间合同纠纷进行调研,发现该类纠纷的争议焦点较为集中,如佣金收费标准是否过高;房屋未能过户成交,委托人应否足额支付佣金;中介公司是否应承担赔偿责任等。且该类案件的调解难度较大。北京市三中院认为该类案件的发生,主要因中介公司的四种行为所致。

  一是不提供准确信息。一些中介人员责任心不强,对影响房屋交易的关键信息方面疏于审核,在未掌握房屋真实信息的情况下便盲目向委托人推荐;亦有个别中介人员为促成委托人缔约、赚取佣金,而恶意隐瞒房屋建设信息、房屋权属信息、房屋自然信息和历史信息等,使得房屋买卖合同难以顺利履行。

  二是作出违反法律、政策的口头承诺。随着房价调控政策的相继颁布,一些中介公司为促使委托人签订《房屋买卖合同》而向委托人作出违反法律和相关政策的口头承诺,如为委托人办理虚假纳税证明以规避限购政策;为经济实力不足的委托人办理低于规定利率的购房贷款;教唆委托人签订“阴阳合同”以规避税费等。此类口头承诺往往无法兑现,导致委托人签订《房屋买卖合同》后无法过户成交或交易成本增加,从而产生纠纷。

  三是故意混淆居间与代理两种法律关系。中介公司提供媒介服务,促成买卖双方签订合同,与委托人形成居间合同关系;在交易过程中,中介公司代理购房者办理相关事项,双方则形成委托合同关系。一些中介公司利用委托人不了解两种法律关系的劣势,欺骗委托人签订《委托过户协议》代替《居间服务协议》,规避居间人的法定义务和损害赔偿责任。部分中介公司同时代理买卖双方进行价格协商,违规赚取差价;或代理购房者转交定金、购房款,借机挪用资金。

  四是服务收费与服务质量不相符。部分中介公司除收取居间佣金外,还另行收取咨询费、信息费、广告费、看房费、合同代书费、代办贷款费、代办过户费等费用,每项费用通常在几千元不等。委托人通过中介公司购房,一般需要向中介公司支付几万甚至十几万元的报酬。与高收费相比,中介公司的服务水平很难达到购房者的预期。因相关法律、政策对中介公司的服务质量规定不甚明晰,除提供交易机会的媒介服务外,中介公司其他相关服务的内容缺乏约束细则,服务质量无可操作性的评估标准。这也易致部分中介人员责任心不强,忽视服务质态度和态度,引发委托人的不满。

  针对以上行为,北京市三中院认为应当规范中介市场,严格把握中介行业从业标准,明确从业人员资质,净化中介行业市场,提升居间行为质量;法院应在仔细甄别事实的基础上作出准确的判决,对个别中介公司违反诚信原则的诉讼行为给予司法处罚,并通过媒体公开曝光,以示惩戒;此外,还可通过多途径普法来提升公众的法律意识,在认清政策、法律的基础上,维护自己在居间行为中的权益。

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