案例要旨

　　开发商主张因政府行为导致房屋无法及时交付，但实际认定未交付的原因与政府行为无关联，则不能适用双方约定的交付时间应顺延的情形，开发商应向买受人承担违约责任。

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　　再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：徐梅，女，汉族，住广东省阳江市江城区。

　　委托诉讼代理人：余飞，广东智盟律师事务所律师。

　　被申请人（一审被告、二审上诉人）：阳江同心房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市江城区。

　　法定代表人：张敏明，总经理。

　　委托诉讼代理人：林钻友，广东循理律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：伦燕银，该公司员工。

　　再审申请人徐梅因与被申请人阳江同心房地产开发有限公司（下称同心房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市中级人民法院（2014）阳中法民一终字第404号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年11月5日作出（2015）粤高法民一申字第1233-1234号民事裁定，提审本案，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　一审基本情况

　　2014年4月2日，徐梅向一审法院提起本案诉讼，请求：1、同心房地产公司支付违约金45325．90元给徐梅（从2013年7月1日起计至2014年3月31日共274日按已付房款的每日万分之三计算）；2、本案诉讼费由同心房地产公司承担。

　　一审法院经审理查明：2012年10月9日，徐梅（××）与同心房地产公司（××）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：12100160），合同主要约定：××向××购买位于阳江市江城区新江北路898号威尔登堡花苑第3幢8单元第803号商品房一套，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字2011055号，建筑面积共121．46平方米（其中套内建筑面积97．25平方米，公共分摊建筑面积24．21平方米），单价为每平方米5670．03元，房屋总价款为551410元，定于2013年6月30日前交付房屋，××交付时具备“该商品房经验收合格”条件，并将符合合同约定的商品房交付××使用。逾期交房的××需承担如下违约责任：1、逾期不超过180日，××按日向××支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，××有权解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的3％向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已支付房价款万分之三的违约金。合同签订后，徐梅按时支付了全部购房款。徐梅认为同心房地产公司没有按时交付经验收合格的商品房，遂提起本案诉讼。

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　　一审庭审中，同心房地产公司辩称其曾于2013年5月7日向市政部门申请涉诉房地产项目的给水主管道工程的审批，因在此期间阳江市正在申请“国家园林城市”，从而暂停市内市政工程开挖审批，最终导致同心房地产公司无法进行施工，从而无法办理竣工验收手续。因此，同心房地产公司认为其迟延交付房屋的原因是市政部门迟延审批相关工程，导致同心房地产公司无法按时办理竣工验收程序，属于双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第十一条第六项“因政府部门进行与本项目关联的市政工程等事件导致房屋无法按时交付和办理房屋产权证书的，××可以顺延交付房屋，无须承担违约责任。”约定的情形，交付时间应当顺延。该给水工程于2013年12月13日才予以批准，同心房地产公司于2014年1月13日已办理了工程竣工验收备案，因此，如果2013年5月7日给水工程被予以批准，同心房地产公司完全有可能于2013年6月30日前向徐梅交付经验收合格的商品房。但同心房地产公司没有提供相关证据证明其曾于2013年5月7日向市政部门提出过涉诉房地产项目的给水工程申请及相关的行政部门不予审批的事实，也没有证据证明涉诉的房地产项目给水工程属于市政工程。徐梅对此认为，涉诉房地产的通水工程是民用工程，非市政工程，该情况不属于不可抗力，同心房地产公司没有证据证明是由于政府的原因造成其迟延交房，且双方在合同约定交付经验收合格的商品房的时间为2013年6月30日，同心房地产公司辩称于2013年5月7日申请审批涉案房地产项目通水工程，明显是没有控制好工程的竣工时间。

　　涉案房屋于2014年1月13日取得政府有关部门的《建设工程竣工验收备案表》。庭审中，同心房地产公司主张其已于2013年11月26日向徐梅交付了房屋，并与其签订了《业主钥匙签收单》，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，应视为同心房地产公司已于2013年11月26日向徐梅交付了房屋。徐梅在庭审中确认其于2013年11月26日与同心房地产公司签订了《业主钥匙签收单》，收到上述房屋并进行了装修，但认为同心房地产公司交楼时没有出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，涉诉房屋尚未达到交付的条件，因此其确实存在迟延交房的违约行为，违约金应从2013年7月1日起计至2014年3月31日止。

　　一审法院认为：本案是同心房地产公司作为××将正在建设中的商品房预先出售给徐梅，徐梅支付房屋价款，同心房地产公司向其交付房屋过程中产生的纠纷，属商品房预售合同纠纷。双方在平等自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》（合同编号：12100160），是双方真实意思表示，主体适格，内容合法。本案涉案预售的商品房亦已领取商品房预售许可证，该合同合法有效，双方应按照合同的约定履行各自的义务。本案的争议焦点为：一、同心房地产公司是否存在迟延交房的违约事实；二、若同心房地产公司构成违约，应如何计算违约金。

　　对于焦点一，同心房地产公司是否存在迟延交房的违约事实问题。双方在合同中明确约定：××定于2013年6月30日前将经验收合格的商品房交付××使用。本案中，徐梅主张同心房地产公司至起诉之日尚未履行交付商品房的义务，同心房地产公司已构成违约；同心房地产公司则主张已于2013年11月26日履行交付义务，并辩称其迟延交付商品房的原因是市政部门迟延审批涉案房地产项目的通水工程的申请，导致无法按时办理竣工验收程序，属于双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第十一条第六项的约定“因政府部门进行与本项目关联的市政工程等事件导致房屋无法按时交付和办理房屋产权证书的，××可以顺延交付房屋，无须承担违约责任。”的情形，交付时间应当顺延。对此，一审法院认为，同心房地产公司在本案没有提供相关证据证明其曾于2013年5月7日向市政部门提出过涉诉房地产项目的给水工程申请及相关的行政部门不予审批的事实，也没有证据证明涉诉的房地产项目给水工程属于市政工程，同心房地产公司应承担举证不能的不利后果。退一步而言，即使同心房地产公司能举证证明其于2013年5月7日向市政府部门提出过涉案房地产项目的给水工程申请，那么按其上述提出申请的日期（2013年5月7日）与合同约定交付房屋日期（2013年6月30日之前）相隔也是很短，很明显是同心房地产公司没有控制好涉案房地产项目施工期限，完全是同心房地产公司一方的原因所致，不属于双方在合同约定的交付时间应当顺延的情形。综上，一审法院认定同心房地产公司存在迟延交房的事实。

　　对于焦点二，若同心房地产公司构成违约，应如何计算违约金的问题。同心房地产公司已于2013年11月26日将涉案房屋交付给徐梅使用，徐梅亦已收取房屋并进行了占有、装修和使用，且该房屋后来同心房地产公司已经取得了政府有关部门的《建设工程竣工验收备案表》，属于经验收合格的房屋，符合交付条件。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条济南商品房买卖合同 纠纷 济南房产纠纷律师、济南房地产纠纷律师、济南二手房买卖纠纷律师、济南房屋继承纠纷律师、济南房产律师、济南房产继承律师

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