受让人依据房屋登记簿上的无瑕疵记载购买了房屋并支付合理对价，可善意取得该房屋所有权

案例要旨

　　受让人在受让不动产时，房屋所有权证上记载的权利人为无权处分人，登记簿上也无瑕疵记载，且受让人购买房屋支付了相应的合理对价，故受让人为善意取得，与无权处分人签订的合同合法有效，诉争房屋应归受让人所有。

案例正文

　　

童跃庭、谢金英与顾志秋、段文等房屋买卖合同纠纷案

　　

江苏省无锡市梁溪区人民法院
　　民事判决书

　　

（2017）苏0213民初6982号

　　原告：童跃庭，男，1937年7月8日生，汉族，住无锡市梁溪区。
　　原告：谢金英，女，1946年5月2日生，汉族，住无锡市梁溪区。
　　委托诉讼代理人：童勋（受童跃庭、谢金英的特别授权委托），系童跃庭、谢金英之子，男，住无锡市梁溪区。
　　委托诉讼代理人：周莉萍（受童跃庭、谢金英的特别授权委托），江苏上隆律师事务所律师。
　　被告：顾志秋，男，1981年9月23日生，汉族，住无锡市。
　　被告：段文，男，1988年7月26日生，住无锡市。
　　被告：殷文兰，女，1992年6月1日生，汉族，住无锡市滨湖区。
　　被告：崔小京，女，1971年12月8日生，汉族，住无锡市滨湖区。
　　委托诉讼代理人：沈艳玲（受殷文兰、崔小京的特别授权委托），江苏三诚律师事务所律师。
　　原告童跃庭、谢金英与被告顾志秋、段文、殷文兰、崔小京房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，依法适用简易程序，分别于2017年9月5日、10月27日公开开庭进行了审理。原告童跃庭、谢金英的共同委托诉讼代理人童勋、周莉萍，被告殷文兰、崔小京的共同委托诉讼代理人沈艳玲到庭参加两次庭审，被告顾志秋、段文第二次庭审未到庭。本案现已审理终结。
　　原告童跃庭、谢金英向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告段文代理两原告于2016年11月25日与被告顾志秋签订的房屋买卖合同无效。2、请求确认被告顾志秋于2017年3月1日与被告殷文兰、被告崔小京签订的房屋买卖合同无效。3、请求将无锡市××室房屋所有权人变更登记为原告所有。4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：两原告之子童军经人介绍拟向顾志秋借款，顾志秋称可从其开办的无锡天宇金融投资有限公司向童军借款13万元，但需要提供担保，两原告同意以其共有的房屋进行担保。2016年7月12日，两原告按顾志秋要求将无锡市××室房屋抵押给了段文，并办理了委托段文出卖房屋的公证书。但当童军要向顾志秋归还借款时，顾志秋不接受还款却与段文合谋将抵押房屋过户到顾志秋名下，且为防止两原告要求返还房屋，顾志秋与崔小京合谋，又将房屋过户到殷文兰、崔小京名下。顾志秋与段文属于恶意串通损害了两原告的合法权益，殷文兰、崔小京不能证明是善意相对人，且价格明显低于市场价格，与顾志秋存在恶意串通的可能性，故诉至法院。
　　被告顾志秋辩称：其没有借钱给童军，仅是介绍由段文借款，并告知要办理抵押和公证，借期是三个月，后来童军没有钱归还，段文要其买下抵押的房屋以替童军还钱，其即买下房屋，代替童军将欠段文的钱归还，一共支付了33万元（包括过户的费用）。其告诉两原告另找中介将房子卖掉，两原告说不行，后其又将房屋卖给了殷文兰、崔小京，到手30.5万元，两原告的诉讼请求不能成立。
　　被告段文辩称：当时童军称想开店通过顾志秋向其借钱，其将25万元借给了童军，童军借款是2016年7月18日，借期三个月，月息2%，借款时与童军及其父母即两原告签有借款合同和委托公证书，并办理了房屋抵押手续，童军借款后一直未还款，其就将房子以33万元价格卖给了顾志秋。其拿了29万元，两原告的诉讼请求不能成立。
　　被告殷文兰、崔小京辩称：其是合法购买翠园新村33号203室房屋，不存在两原告所称的与顾志秋恶意串通的行为，购买房产的行为合法有效。两原告没有证据证明其与顾志秋恶意串通，在购买房产之前双方互不相识；购买房屋支付了相应的对价，对价并不是远远低于市场价；即使说顾志秋与两原告之间的房屋买卖存在问题，其也是善意第三人。两原告要求变更房屋所有权证不符合法律规定，诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回。
　　第一次庭审中，当事人双方提供了如下证据并发表了相应的质证意见。
　　原告童跃庭、谢金英提供了以下证据：
　　1、公证书。证明2016年7月12日应段文、顾志秋的要求办理了两原告委托段文出售无锡市翠云新村33号203室的委托公证。当时童军要借款，经人介绍认识了顾志秋，顾志秋称是天宇金融投资有限公司的工作人员，要求办理相应的公证和抵押登记后才能借款。在办理公证的时候段文谎称其与两原告是亲戚关系才办理了公证，谎称的时候两原告也在场，两原告当场没有反对。
　　2、段文出具的收件条。证明2016年7月12日段文收到两原告的房产证原件，收条下方有“天宇金融公司”的字样。
　　3、银行账户明细。证明2016年7月18日从段文的银行卡转账13万元到童军的账户，就是童军所收到的借款。
　　4、房屋登记簿证明。证明翠云新村33号203室原产权人是两原告，抵押权人是段文。
　　5、段文代理两原告与顾志秋签订的房屋买卖合同。证明2016年11月25日，段文以33万元价格与顾志秋签订房屋买卖合同，非法将房屋过户给顾志秋。
　　6、顾志秋与殷文兰、崔小京签订的房屋买卖合同。证明2017年3月1日，顾志秋以31万元的价格将房屋过户给殷文兰、崔小京。
　　7、电话通话记录。证明前述借款的实际出借人为顾志秋，第一次过户是段文与顾志秋恶意串通擅自决定的，都没有通知两原告。
　　8、网络查询截图。证明两份合同签订的时候该房屋当时的市场价值远高于签订的合同总价，在2016年11月市场价是47万元，单价是每平方米7646元，而合同价是33万元，单价是每平方米5300元；2017年2月，市场价是45.5万元，单价是每平方米7389元，而合同总价是31万元，单价是每平方米5000元。
　　经质证，被告顾志秋、段文除对证据8以外，对其他证据真实性均无异议，但认为：当时借款时告诉童军及童军父母要办理抵押和公证，如果不还钱要卖房子的，是正常办理的公证；借款13万元是转账，现金是12万元，总计25万元；而通话记录不完整，出借的钱是段文的。对证据8认为价格不准确，该房屋2016年11月能卖到35万元左右，2017年2月也差不多35万元，因为房子太老。
　　被告殷文兰、崔小京对证据6真实性没有异议，但认为除了支付房款31万元给顾志秋，还支付了税费和中介费，因为房子没有满两年，税费比较高，当时中介费2万元，另外给介绍人3万元，最后总价四十多万元；对证据8，认为房子是老房子且楼层比较低，价格没有网页上这么高。其余证据与其无关。
　　被告顾志秋提供了其与殷文兰、崔小京于2017年3月24日网签的房屋买卖合同，以证明双方系正常买卖关系。该证据各当事人对真实性均无异议。
　　被告段文提供了以下证据：
　　1、2016年7月18日借款协议一份。载明：童跃庭、谢金英作为借款方向出资方段文借款25万元，承诺于2018年7月12日前还清，利息按月以2%月息支付，童跃庭、谢金英和童军以无锡市翠云新村33号203室作抵押或保证担保。证明借款方是两原告，出借方是段文，借款是真实的，借款金额为25万元。
　　2、2016年7月18日借条一份。载明：今借到段文人民币现金25万元，每月利息2%，本人承诺于2016年10月18日前还清等内容。童跃庭、谢金英、童军作为借款人签名，童军又作为担保人签名。证明借款人是两原告和童军，童军的父母也同意童军借这个钱。······

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