案例要旨

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房屋买受人明知或者应当知道无权处分人低价出售所有权人的房屋，损害房屋所有人的合法利益，且房屋买卖合同中对于房屋交付期限、过户期限、违约责任等买房人应特别注意的事项未作约定，亦未能充分证明买受人实地查看房屋，在此情况下其购买涉案房屋，不符合常理，主观上构成恶意，不能善意取得该房屋的所有权。

　　上诉人（原审被告）：陈子龙，男，1987年3月10日出生。
　　委托诉讼代理人：李群茂，北京市高界律师事务所律师。
　　被上诉人（原审原告）：杨晓强，男，1969年2月10日出生。
　　委托诉讼代理人：邱屹东，北京市京师律师事务所律师。
　　原审被告：丁磊，男，1983年1月20日出生。
　　委托诉讼代理人：张东旭，天津皆美律师事务所律师。
　　第三人：焦颖，女，1985年4月28日出生。
　　上诉人陈子龙因与被上诉人杨晓强、原审被告丁磊及第三人焦颖房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初7858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈子龙之委托诉讼代理人李群茂、被上诉人杨晓强及其委托诉讼代理人邱屹东、原审被告丁磊及其委托诉讼代理人张东旭到庭参加诉讼。第三人焦颖经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　陈子龙上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回杨晓强的原审诉讼请求或者发回重审；2、诉讼费用及保全费由杨晓强承担。事实和理由：北京市昌平区602号房屋（以下简称602号房屋）网签价256万元属于合理价格，不存在明显低于市场价格的情形。陈子龙基于对公证文书的信赖，相信丁磊有代理权。陈子龙主观上不构成重大过失，亦不属于恶意。一审法院适用合同法第五十八条错误。即使丁磊代理行为无效，陈子龙也属于善意取得602号房屋的所有权。
　　杨晓强辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求维持一审判决。陈子龙作为正常的买房人，在一审中未出具证据证明买房意图、资金来源、选房过程等，未了解602号房屋是否能够占有使用，亦从未接触房屋产权人杨晓强。当时602号房屋市场价值500多万元，陈子龙以256万极低价格购买，损害了杨晓强的利益。一审法院综合判断陈子龙购房存在恶意是正确的。且602号房屋一直由杨晓强委托的人占有。丁磊完全按照焦颖的授意操作卖房，且丁磊对卖房款的处理未与杨晓强商量。
　　丁磊述称，同意陈子龙的上诉请求。我的代理权经过了公证。在签订房屋买卖合同前，杨晓强出具本人签字的承诺书再次予以确认。602号房屋的整个交易过程是在杨晓强本人意思主导下完成的。因此我的代理行为有效。由于602号房屋牵涉其他债务纠纷，被案外人占有，具有特殊性。我以不低于杨晓强承诺的价格出售并变现，极大的缓解了杨晓强的债务压力。我基于杨晓强的综合利益行使代理权，并未滥用代理权，也无恶意。
　　第三人焦颖经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证权利。
　　杨晓强向一审法院起诉请求：1、确认2017年4月7日丁磊代理杨晓强与陈子龙签订的存量房屋买卖合同（编号：CWXXXXXX）无效；2、判令丁磊、陈子龙及焦颖配合办理撤销陈子龙的涉案产权登记、恢复杨晓强的产权登记。
　　一审法院认定事实：602号房屋原登记于杨晓强名下，该房屋建筑面积为130.28平方米。
　　2016年12月12日，杨晓强与焦颖在北京市方正公证处的公证下签订《借款合同》，并申请赋予该合同强制执行效力。该合同约定，杨晓强因资金周转需要向焦颖借款173万元，月息为2%，借款期限为1个月。当日，焦颖向杨晓强提供借款173万元。2016年12月15日，北京市方正公证处作出（2016）京方正内民证字第XXXXXX号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，载明自前面的《借款合同》生效即借款支付之日起，本公证书具有强制执行效力。
　　2016年12月12日，杨晓强在北京市方正公证处的公证下签署《委托书》，主要内容为：杨晓强要出售602号房屋，因不能亲自办理，特委托受托人丁磊全权代为办理解除抵押登记、签订房屋买卖合同、过户、收取售房款、提款等与出售此房相关的一切事宜，委托期限为自签订之日起至上述委托事项办完为止。2016年12月15日，北京市方正公证处作出（2016）京方正内民证字第XXXXXX号《公证书》，对上述委托事项予以公证。
　　2016年12月12日，杨晓强将602号房屋的所有权证交付给焦颖。2017年3月10日，杨晓强将602号房屋的原始购房合同及契税票据交付给焦颖。
　　2017年4月7日，丁磊代理杨晓强与陈子龙签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（合同编号：CWXXXXXX），约定杨晓强将602号房屋出售给陈子龙，成交价格为256万元。该合同对于购房款支付方式及期限、房屋交付期限、过户期限、违约责任等均未作约定。当日，丁磊代理杨晓强与陈子龙办理了602号房屋的所有权转移登记手续。现该房屋登记于陈子龙名下。······一、新房购买合同纠纷

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