“不可抗力”—收到延期交房通知书如何应对等相关法律问题分析

不可抗力！延期交付潮来了？济南多家开发商延期交房，你的房子到底延期多久？

最近时间接到不少济南购房者的咨询，关于近期（包括加州启程/融润枫景等小区）开发商通知延期交房，大家普遍关心的几个法律问题进行进行整理、解答，期望对大家有所帮助。

关于不可抗力认定问题本人已在微信公众号（济南中小微企业法律服务平台）发表了《房产开发商以新冠状病毒疫情作为“不可抗力”事由“延期交房”相关法律问题之分析》进行了详细阐述，再次不再累述。

下面就延期交房通知书相关法律问题进行阐述：

问题一：购房者收到开发商的《延期交房通知书》后，是否签收邮件？

答：建议签收邮件。

开发商对于涉及延期交房通知书、交房通知书的送达时，绝大多数采取邮政快递（EMS）邮寄的的方式向购房者送达，为了方便发生纠纷时有据可依。

购房者在签署购房合同及其附件时，开发商均会让购房者自己书写提供能够送达的地址及联系方式，且在者邮寄《延期交房通知书》前各个购房者邮寄地址再次进行确认，如有送达变更也会通知购房人前往售楼处进行送达地址变更登记。

根据最高人民法院《关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》及最高人民法院《关于进一步加强民事送达工作的若干意见》的规定，当事人在诉讼所涉及的合同、往来函件中对送达地址有明确约定的，人民法院可以约定的地址为送达地址。

在约定送达地址的情形下，人民法院向约定送达地址邮寄诉讼文书，受送达人拒绝签收的，依照《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第十一条“……因受送达人本人或者受送达人指定的代收人拒绝签收，导致诉讼文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日”的规定，此种情况下应认定为送达成功，产生送达的法律后果。

据此，采取邮寄送达方式的，当事人或有权签收人拒绝签收导致法律文书未被接收的，依法产生送达的法律后果。

问题二：开发商会以“不可抗力”为理由无限期的延长交房时间吗？“不可抗力”的起止时间是如何规定的？

答：个人认为开发商应该不会无限期延长交房时间，就目前情况下，虽延期交房不用向购房者支付违约金，但工期的延长会增加相应人工等其他成本。

1、开发商按照合同约定应在疫情发生后规定时间内向业主延期交房告知书，由于告知函发出时疫情并没有结束或者未进行复工，所以无法计算准确的延期时间。至于顺延至何时，原则上开发商应当在具体时间确定后，再次向购房者发送交房或延期交房通知书。但无论何种理由的顺延，顺延期间都需要将国家法定节假日期间扣除。

2、关于“不可抗力”起止时间问题，法律并未作出相关明确规定。但根据司法惯例及政府文件，张律师认为因“新型冠状病毒”疫情，不可抗力起算时间时间应当以疫情对合同履行或行使权利的实际影响来确定，可以参考当地政府启动卫生公共事件紧急响应的时间为准。结合山东省为例，2020年1月24日，经山东省人民政府研究决定，启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应。那么，“不可抗力”起算时间应当以2020年1月24日为起点计算期限。

对于“不可抗力”的截止时间，张律师认为也应当参考当地政府解除卫生公共事件紧急响应的时间及企业复工的时间来综合确定。以山东省为例，2020年3月7日，省委新型冠状病毒肺炎疫情处置工作领导小组(指挥部)办公室发布《关于调整山东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别的公告》自2020年3月7日24时起，将山东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应调整为Ⅱ级响应。

3、对于企业复工以及申请的问题，各地均以发布相关政策及具体实施办法。以济南市为例，2020年2月5日， 济南市住房和城乡建设局发布《济南市住房和城乡建设局关于做好建筑工地开（复）工疫情防控工作的通知》济建发〔2020〕7号文，明确了工程开（复）工的程序及施工项目申请开（复）工时需提交的资料。以及后期济南市在确保疫情防控和经济发展“两不误”的前提下，接连发布济建发〔2020〕10号《关于帮助企业推进建筑工程开工复产工作的通知》、《关于建筑施工企业复工包车运输等工作的通知》、《建筑企业复工用工等包车运输工作指南》、《关于加强建筑工地开工复产保障工作的通知》、《关于做好辖区房地产业、建筑业企业开工复产工作的通知》、济建发〔2020〕9号《关于进一步做好建筑工程“防疫情、促复工”保障工作的通知》等通知，在贯彻落实市委市政府关于新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作部署的前提下，促进我市建筑工程安全有序复工，强化“防疫情、促复工”工作，确保建筑业迅速复工复产。

结合 2020年2月17日上午，济南市委市政府在龙奥大厦召开新闻发布会。济南市教育局、济南市工信局、济南市住房城乡建设局等相关人员发布近期济南市疫情防控工作有关情况并回答记者问。截至目前，全市655家建筑施工企业开工复产，所有开工项目均实现了“零隔离”“零感染”。明确提出建筑工程只要满足疫情防控要求和安全生产条件就可以申请开复工。据此可以看出，济南市绝大部分建筑施工企业已申请并实现开工复工。个人认为，各开发商交房顺延期限应当在一个月至三个月之间。

问题三：开发商可以“不可抗力”延期交付，我们是否能能延期偿还贷款？

答：根据《合同法》第一百一十七条之规定，不可抗力是法定的免责条款，不可抗力发生期间，因为不可抗力给合同双方造成的损失由合同各方自行承担。所以，开发企业具有延期交房的法定免责事由，不应对延期交房承担法律责任。作为购房者关心能否延期偿还贷款的事情，不属于购房合同约定的事项，能否延期还贷是购房者与贷款银行之间的合同关系，购房者不应以开发商延期交房为由，来主张与开发商没有合约关系的延期还贷义务。

在疫情发生之后，各大银行分别及时出台相关政策，解决因疫情不可抗力影响而无法及时还贷的问题。将疫情期间逾期还贷的行为不视为违约，不将逾期还贷计入个人征信。购房人可及时与各自贷款银行联系，了解具体政策。

问题四：购房者收到开发商《延期交房通知书》后，如何应对？

答：受疫情影响，济南市陆续推出各项防疫举措，要求企业迟延复工、采取严格的管控措施。多地房地产开发企业前期确实存在建筑工人无法返岗、建筑材料不能正常生产、复工时间未知等情况。

对于可能面临的工程工期延长、房屋迟延交付，齐创所张波律师（律师电话：15053167680）建议购房者应密切关注一下四点：

1、关注地产开发企业发送的不可抗力延期交房的通知文件，如地产开发企业以不可抗力主张免责，则必须事先将不可抗力情况、受不可抗力的影响程度以及下一步采取的举措等通知购房者。张律师认为，如开发商未就上述不可抗力情况向购房者陈述，则购房者有权要求开发商给与明确答复。

2、购房者需要密切关注房屋所在地政府发布的相关文件。我国《民事诉讼法》规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。对于异地购房者来说，应关注房屋所在地政府发布的相关文件。不论地产开发企业是否在通知中援引当地政府文件，购房者均应主动查找并关注两类政府文件，一是在疫情防控措施涉及企业停工方面的文件；二是企业迟延复工方面的文件。依济南为例，可登录“济南市住房和城乡建设局”（网址：http://jncc.jinan.gov.cn/）通知公告处进行查询。

3、购房者一定要关注地产开发企业通知迟延交房的期限。济南房产张律师提醒，从目前众多地产开发企业发布的通知来看，绝大部分未明确迟延交房的期限，购房者应持续关注，保持通讯顺畅，以便及时接收通知。

4、还要关注延期交付房屋的建筑质量。因受疫情影响，工程停工可能会造成地产开发企业损失，建房成本可能会有所提高。为保障自身合法权益，购房者在地产开发企业交房时，应注意房屋是否验收合格，是否具备交付条件，避免因建筑质量问题导致自身权益受损。

再次注明本文观点为个人对现有了解的政策及结合本人对法律的理解适用所编辑，不足之处，希望各位见谅。

编辑人：张波律师，山东齐创律师事务所专职律师

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