房产开发商以新冠状病毒疫情作为“不可抗力”事由“延期交房”

相关法律问题之分析

 房产开发商能否以新冠状病毒疫情作为“不可抗力”事由“延期交房”？

自新型冠状病毒疫情发现以来，其蔓延速度之快、范围之广、程度之重，引起广大民众的高度关注。各地相继启动重大突发公共卫生事件一级响应，中央及地方政府也相继出台一系列防治措施和相关政策。

基于目前交通管制、人员隔离等疫情防控现状，施工企业可能会面临短期内民工无法复工、建材无法供应等状况导致施工工期延误，进而导致开发商延期交房的问题。

近期，不少业主都收到了开发商延期交房的通知，理由均为“不可抗力”，下面济南房产律师（张律师15053167680）就“不可抗力”延期交房的几个购房者比较关注的几个法律问题进行整理、解答。

问题一：新型冠状病毒疫情，是不是属于法律/合同约定的“不可抗力”？

问题二：开发商送达的“延期交房通知书”能否成为延期交房的依据？

问题三：对于“不可抗力”延迟交房，开发商是否应当提前通知？

问题四：因“不可抗力”是不是今年所有开发商延期交房，都可以免责？

问题五：因“不可抗力”延迟交房，可以延期多久？

问题六：收到开发商延期交房告知函后，购房者如何做？

附：1、中国法院网案例

2、适用法律

问题一：新型冠状病毒疫情，是不是属于法律/合同约定的“不可抗力”？

相较于2003年对于“非典”导致的不能正常履行合同是否属于不可抗力的争论，此次疫情期间一则新闻给了一个比较明确的方向。2月10日，全国人大常委会法工委明确指出：当前我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件属于“不可抗力”。“为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。”“根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”该则新闻的来源为全国人民代表大会的官方网站，可以说具有一定权威性，其对本次疫情与不能正常履行合同的因果关系表述明确，援引了《合同法》的相关条款规定，可以说对于目前的情况下没有复工无法正常履行合同的行业和法律主体比较有提振作用。所以，此次疫情属于“不可抗力”。

问题二：开发商送达的“延期交房通知书”能否成为延期交房的依据？

不可抗力指当事人订立合同时不可预见，它的发生不可避免，人力对其不可克服的自然灾害、战争等客观情况。

根据《中华人民共和国合同法》第117条之规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 ”

　　不可抗力造成违约的，违约方没有过错，因此通常是免责的，但法律规定因不可抗力造成的违约也要承担责任的，违约方也要承担无过错的违约责任。不可抗力与情事变更、意外事件不同，不可抗力虽然也可以引起合同的变更或者解除，但不可抗力以免除当事人的责任为己任，对不可抗力造成不能履行合同的损害，原则上实行免责原则。

2020年新年伊始，新型冠状病毒作为一种突发性的异常事件、一种世界范围内爆发的疫情，是无法预见的，而且实践证明即使遇见后，也无法完全避免。根据《民法总则》第180条、《合同法》第117条之规定，新冠疫情的可以定性为“不可抗力”，开发商可以此为由根据实际情况主张免除延期交房的违约责任。但是济南房产纠纷律师张律师认为，司法机关将疫情认定为“不可抗力”从而免除开发商延期交房的违约责任的，应当是有严格条件和标准的。

第三，对于“不可抗力”延迟交房，开发商是否应当提前通知？

根据《合同法》第118条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明“。此处的不能履行合同包括不能全部履行也包括不能部分履行，对于条款的理解，笔者认为开发商应当承担几项义务，才能满足部分或全部免除责任。

第一，应当通知业主；

第二，通知需要及时；

第三，在合理期限内提供证明。

“应当”需做必须解释，如果没有履行通知义务，那么未来可能面临援引不可抗力条款不能的风险。”

“及时”应当理解为自不可抗力发生并确实已经或必然未来导致合同全部、部分不能履行后，一个合理的较短的时间内，以能够有效到达合同相对方的方式履行通知义务，其目的是使得对方能够及时采取措施减损、处理与本次交易相关的其他法律关系，如果对方有证据证明或者法院认为没有及时通知，则可能要承担援引不能或者承担一定过错责任的风险。”

“合理期限提供证明”，开发商仅仅告知业主发生了不可抗力导致合同履行不能并不能完全满足立法本意，为排除开发商权利滥用、损害业主权益的可能，还需要在合理期限内提供证明，当然该证明应当是足以能够证明不可抗力事实及与履行不能之间的因果关系。

综上，张律师认为，如果因“不可抗力”延期交房没有及时通知，或者不能提供相关证据，同样要承担过错责任。

问题四：因“不可抗力”是不是今年所有开发商延期交房，都可以免责？

原则上，疫情爆发后签订的购房合同，或者约定的交房时间在疫情爆发之前，不免责。

疫情爆发后签订的购房合同，开发商可以提前预知疫情对工程节点的影响，没有理由在交房时按不可抗力因素免责。所以对于在疫情期间、或者疫情结束后购房的客户，开发商不能以此为理由，延长交房时间。也就是说疫情后签订的合同是可以预见的，因此是不存在因为不可抗力导致合同存在不能履行的问题。

至于疫情前签订的购房合同，需要根据实际情况，由开发商证明确因疫情等不可抗力的事实及与履行不能之间存在因果关系。

疫情作为法律上的不可抗力应当成为守法经营的开发商和购房人共同的“保护伞”，而不应成为一些恶意开发商“搭便车”与购房人周旋、敷衍，趁机推卸责任的旗号。

比如开发商与施工单位存在重大经济纠纷、资金不足而难以支付工程材料款、工期原本已耽搁等情形，那么开发商借疫情之名推卸延期交房责任的借口是站不住脚的，应承担违约责任。”张律师提醒购房者，如果导致开发商延期交房是因混合过错引起，既有疫情的原因，也有开发商自己的过错，那么应按各自所占比例酌情免除开发商的部分责任。

问题五：因“不可抗力”延迟交房，可以延期多久？

法律上不可抗力时间应当以疫情对合同履行的实际影响来决定。具体可以参考政府启动和接触公共卫生紧急响应的时间。

所以大家要留意顺延交房期限是否合理，留意实质性影响工期的时间。如果工地停工1个月，开发商却延迟交房好几个月，肯定不合理。记住，是顺延，顺延！

问题六：收到开发商延期交房告知函后，购房者如何做？

就疫情期间有购房者收到地产开发企业延期交房通知一事，购房者应该关注当地产开发企业的正规通知、当地房管政策以及具体延期时间，并注意关注房屋质量，如交房时房屋是否验收合格，是否具备交付条件，避免因建筑质量问题导致自身权益受损。具体如下：

1、购房者需要关注房屋所在地政府发布的相关文件。根据《民事诉讼法》规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。对于异地购房者来说，应关注房屋所在地政府发布的相关文件。不论地产开发企业是否在通知中援引当地政府文件，购房者均应主动查找并关注两类政府文件，一是在疫情防控措施涉及企业停工方面的文件；二是企业迟延复工方面的文件。

2、购房者一定要关注地产开发企业通知迟延交房的期限。济南张律师（15053167680）提醒，从目前众多地产开发企业发布的通知来看，绝大部分未明确迟延交房的期限，购房者应持续关注，保持通讯顺畅，以便及时接收通知，或者明确要求开发商就延期期限给与书面答复。

3、最重要的一点，需要关注延期交付房屋的建筑质量。因受疫情影响，工程停工可能会造成地产开发企业损失，建房成本可能会有所提高。为保障自身合法权益，购房者在地产开发企业交房时，应注意房屋是否验收合格，是否具备交付条件，避免因建筑质量问题导致自身权益受损。

附：1、中国法院网案例

开发商应否承担延期交房的违约责任

来源：中国法院网 | 作者：伊泽栋

[基本案情]

　　2012年1月24日，章某与某房地产开发商签订一份商品房买卖合同，合同约定：开发商应于2012年9月30日前将验收合格的商品房交付章某，每逾期一日按已付房价款的万分之三支付违约金，如遭遇不可抗力，开发商在发生之日起10日内告知，交房期限可以据实予以顺延。

　　[分歧]

　　该案在审理过程中存在两种不同的意见：

　　第一种意见认为，签订合同至交房期间，由于受多个台风影响，出现大暴雨、暴雨、大雨天气达45天，建设主管单位亦要求开发商做好防范工作，台风天气属于不能预见、不能避免的不可抗力，应免除开发商受不可抗力影响造成延期交房的违约责任。

　　第二种意见认为，双方签订的合同有效，开发商应按合同约定按期履行交房义务。由于台风、暴雨等气象条件，是可以预见，并可以适当措施减轻损失，因此不属于不可抗力，且开发商未按合同约定履行告知义务，因此开发商的抗辩理由不能成立。

　　[评析]

　　笔者赞同第二种观点。首先，台风、暴动雨不属于不可抗力，《合同法》第一百一十七条第二款规定“不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”可见，不可抗力的范围极其狭窄，构成不可抗力一般应具备以下条件：（1）不可抗力事件应当是在合同订立后发生的；（2）不可抗力事件是在订立合同时，双方所不能预期或没有理由能肯定该事件的发生的；（3）不可抗力事件不是由任何一方当事人的过错或过失引起的；（4）不可抗力事件的发生及其所引发的后果是人为所不能控制和不可避免的。由于台风、暴雨等情形是作为沿海省份的福建较常见的气象条件，开发商具有一定规模、资质和专业技术人员，其在工程设计和制订交房期限时就应当预见工程建设过程会受到台风、暴雨的影响，在工程施工过程中应当采取合理的措施，将台风、暴雨的影响降到最低；其次，双方签订的商品房买卖合同规定了发生不可抗力后，开发商的告知义务，虽然不可抗力自身造成的损害不会因开发商未履行告知义务而降低，但开发商告知后，商品房的买受人可以采取合理措施，减轻可能给对方造成的损失，且告知义务的约定符合法律规定。因此，开发商的抗辩理由不能成立，应向章某支付延期交房的违约金。

　　（作者单位：福建省泰宁县人民法院）

2、适用法律：《中华人民共和国合同法》

　第94条 合同的法定解除有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。

第96条 解除权的行使当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。

第117条 不可抗力因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

第118条 不可抗力的通知与证明当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。

特别说明：以上内容仅系笔者就近期国家或各地方政府及本人对法律法规理解所整理、书写。律师咨询热线：15053167680（济南张律师）