案例要旨

　　房屋行政主管部门对未经审批而改建、重建的房屋，可因现实状况与不动产登记簿记载的权利状况不一致，将其认定为附有违法建筑并结构相连的房屋并限制交易。如何认定这类房屋买卖合同的效力，实践中存在分歧。善意买受人根据不动产登记的公示公信原则，确信登记的权利状态与现实状态相一致，此信赖利益应予保护；根据区分原则，房屋因附有违法建筑而无法过户属合同履行范畴，不应影响合同效力。因此，这类合同如不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条的无效情形，应当认定有效。出卖人负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制的义务。在买受人同意按现状交付并自愿承担恢复原状义务的情况下，出卖人应按诚实信用原则将房屋交付买受人，并于买受人将房屋恢复原状、消除行政限制后协助完成过户手续。

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案例正文

丁福如与石磊房屋买卖合同纠纷案
　　原告（反诉被告）：丁福如（DINGFURU)，男，48岁，新加坡国籍，住上海市长宁区虹梅路。
　　被告（反诉原告）：石磊（STONESHI),男，62岁，美国国籍，住上海市长宁区水城路。
　　原告（反诉被告，以下简称原告）丁福如因与被告（反诉原告，以下简称被告）石磊发生房屋买卖合同纠纷，向上海市长宁区人民法院提起诉讼。原告丁福如诉称：原、被告于2008年10月7日签订买卖合同，约定被告石磊将上海市长宁区龙溪路189号801幢房屋（以下简称涉讼房屋）出卖给原告，建筑面积661.96平方米，占用范围内的土地使用权面积2052.90平方米，价款人民币（下同）5600万元；双方应于2008年11月8日前至房地产交易中心办理过户，否则被告应按原告已付房款的日万分之五支付违约金至实际过户交房之日。上述合同签订后，原告依约向被告支付首期房款2100万元，第二期房款3500万元于双方办理过户后支付。但因涉讼房屋附有违法建筑，房地产交易中心不予办理过户登记，故原告要求被告拆除违法建筑，恢复涉讼房屋原状并办理过户，未果。原告认为，双方签订的房屋买卖合同合法有效，被告拒绝拆除涉讼房屋上的违法建筑，导致无法办理过户构成违约，应承担相应的法律责任。现原告请求判令：（1)被告拆除涉讼房屋上的违法建筑，恢复原状，并办理过户手续；（2)被告支付原告从2008年11月9日起计至实际过户交房之日止的违约金（计算方式：2100万元x万分之五x天数）。
　　原告丁福如提供以下证据：
　　1.《上海市房地产买卖合同》及《公证书》，用以证明原、被告之间就涉讼房屋的买卖关系；
　　2.房地产产权证及房地产登记信息，用以证明被告石磊系涉讼房屋的产权人；
　　3.收款收据，用以证明原告丁福如已按约支付购房款。
　　被告石嘉辩称：上海市长宁区龙溪路189号801幢房屋系其与前妻王慧敏于2002年11月购买的产权房，因存在设计结构与质量问题无法居住，长期空置。2006年，王慧敏与其妹王慧莉在未征得被告同意、且未办理审批手续的情况下，委托工程队将上述房屋及地基全部拆除，开挖近600平方米的地下室，最终建成涉讼房屋，现有面积1917平方米。2007年与王慧敏离婚后，涉讼房屋归被告所有，但被告对拆除、重建并不知情。涉讼房屋系被告在中国大陆的唯一居住用房，作为美籍台湾同胞，在不知道违法建筑不能出售的情况下与原告丁福如签订买卖合同，现长宁区土地管理局于2008年10月18日对涉讼房屋作出行政查封，不予办理过户等手续。原告明知涉讼房屋系违法建筑，仍诱使被告进入房地产买卖程序。因原建筑已灭失，目前存在的是违法建筑，原、被告签订的买卖合同属无效合同，故不同意原告的诉讼请求，并反诉请求确认房屋买卖合同无效。
　　被告石磊提供以下证据：
　　1.房地产权证及房屋买卖合同，用以证明被告石磊为涉讼房屋的产权人，当时签订买卖合同时，产权证上等记的661.96平方米已不存在；
　　2.上海东湖物业管理公司明苑别墅管理处的证明，用以证明拆除原有建筑重建非被告石磊所为，系被告前妻的妹妹所为；
　　3.照片，用以证明涉讼房屋目前的状况；
　　4.原建筑设计图及现建筑设计图，用以证明原建筑已不存在；
　　5.房地产登记信息，用以证明涉讼房屋因附有违法建筑并结构相连被上海市长宁区房屋土地管理局限制办理房地产转移手续。
　　原告丁福如对反诉辩称：原、被告交易的是产权证上记载的房屋，被告石磊将房屋恢复原状后即可履行，即使买卖合同不能履行亦不能就此认定合同无效。因此，不同意被告的反诉请求。
　　上海市长宁区人民法院依法组织了质证。被告石嘉对原告丁福如提交证据的真实;性均无异议，但认为签订《上海市房地产买卖合同》时涉讼房屋已不存在，且被告实际收到的购房款只有100万元。
　　原告丁福如对被告石磊提交的证据1、5的真实性无异议，但对被告的证明目的存异议，认为建筑物并未灭失，被告只需恢复原状即可过户。原告对证据3中目前房屋的照片及证据4中的原建筑设计图真实性无异议，对证据2、证据3中原房屋照片及被告自行制作的证据4中的现建筑设计图真实性有异议，且认为搭建行为发生在被告与其前妻婚姻关系存续期间，被告是否实际参与搭建与本案无关。······

一、新房购买合同纠纷

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房屋被限制交易不导致房屋买卖合同无效

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